Nederland moet in het komende decennium een miljoen huizen bouwen. Daar is financiering voor nodig. Maar voor vastgoedontwikkeling hoeft een commerciële partij niet meer aan te kloppen bij de bank om een passende financiering te krijgen. We hebben dan ook te maken met een levensgroot financieringsgat.
Emeritus hoogleraar ( U.v.Tilburg) Sylvester Eijffinger gaf op een onlangs gehouden symposium van Adelaer aan dat we nu in een zogenoemd dialectisch proces zitten dat van alle tijden is. In de aanloop naar een crisis wordt er enthousiast gedereguleerd, maar als de markt zichzelf voorbij loopt en de boel in elkaar klapt, komen de toezichthouders bijeen om de teugels aan te trekken. Gevolg: overregulering met onvoorziene gevolgen.
Gaat Nederland het nu heel lastig krijgen om de groei van de bevolking op te vangen?
Nederland zal rond 2035 ruim 19 miljoen inwoners kennen. In de komende jaren moeten we een miljoen woningen bouwen.
Iedereen denkt dan direct aan een speciale vastgoedbank die dit zou moeten financieren. Een bank die zich richt zich op het financieren van commercieel vastgoed met klanten die voornamelijk bestaan uit investeerders in winkelcentra, winkelpanden, bedrijfspanden, industrieterreinen en stedelijke en provinciale kantoren. Vroeger, voordat de kredietcrisis de bancaire sector op z’n grondvesten deed trillen, waren de vastgoedbanken gespecialiseerde partijen die onafhankelijk opereerden. Hoewel ze vaak onderdeel waren van een grootbank, functioneerden ze autonoom.
De financiële crisis trok echter een enorme wissel op de waarde van vastgoed, er ontstonden grote hoeveelheden leegstaande panden en omdat diverse projectontwikkelaars en bouwers failliet gingen, moest er jarenlang fors worden afgeboekt op de waarde van hun vastgoedbezittingen. SNS Reaal ging zelfs ten onder doordat de verliezen bij dochter Property Finance niet te dragen waren. Drieënhalf jaar geleden kwam er een einde aan wat eens de grootste vastgoedbank van Nederland was: FGH Bank. Uiteindelijk was die instelling bij Rabobank beland, maar die verkocht de bulk van de leningen aan vastgoedfinancier RNHB. Die laatste, de Rijnlandse Hypotheekbank, was op zijn beurt al in 2016 in handen gevallen van de Amerikaanse investeerder Carval.
Wie gaat dat straks betalen?
Anders gezegd: wie gaat die enorme nieuwe bouwopgave financieren? De banken die de bulk voor hun rekening namen zijn steeds terughoudender geworden met vastgoedfinancieringen. Gaven ze in 2011 nog voor bijna €100 mrd aan leningen voor commercieel vastgoed, inmiddels is dat nog maar €60 mrd. In tien jaar tijd 40% minder. We weten allemaal de oorzaak: de toenemende regelgeving dwong Nederlandse kredietverstrekkers hun kredietportefeuilleverdeling naar vastgoed te verminderen en zich te richten op minder risicovolle delen van de markt.
De Nederlandse banken vinden de financiering van vastgoed dan ook niet meer van groot strategisch belang. Banken steken hun geld wel in woningen of bedrijfspanden, maar juist niet in de grond en infra die nodig zijn om überhaupt te kunnen bouwen. De banken zullen in de toekomst nog veel terughoudender worden als de zogeheten Basel IV-regelgeving van kracht wordt. Door deze regelgeving zal de bank flink meer bufferkapitaal moeten aanhouden en vanwege de terugtrekkende beweging van de banken is er nu al een groeiend financieringstekort ontstaan, van inmiddels circa €3 mrd per jaar.
Nederlandse partijen gingen voorheen naar buitenlandse financiers, maar die zijn al gauw twee tot drie keer zo duur. Daarnaast hebben we nu te maken met stijgende grondprijzen, stijgende bouwkosten en hogere financieringslasten. Veel ontwikkelprojecten stagneren of moeten daarom uitgesteld worden. Nog los van dit gegeven kijken we ook nog eens aan tegen twee andere factoren : de crisis in de winkelstraten waar bedrijfspanden zullen moeten worden omgebouwd en de opgave om bestaande bebouwing klimaatneutraal te maken.
De bank kan niet meer mee-ondernemen
Je zou zeggen dat we nu moeten werken aan de oprichting van een nieuwe Nederlandse vastgoedbank. Op een eerder symposium over dit thema wees Sylvester Eijffinger er allereerst op dat vastgoed een asset class op zich is. Dit vergt een gespecialiseerde partij.
Geheel mee eens. Aangezien de “gewone banken” een gebrek aan concurrentie kennen, traag met het omarmen van fintechoplossingen en blockchaintoepassingen zijn, en vervolgen ook nog eens sprake is van een gebrek aan ondernemerschap is het probleem in haar volle omvang duidelijk. Als we dan ook nog eens weten dat krediet- en risicoafdelingen geen eigen financieringsbeleid kunnen voeren, omdat de toezichthouders die ruimte niet meer geven, dan is het vinden van een echte oplossing binnen het huidige landschap een schier onmogelijke opgave.
Krijgt een nieuwe op te richten “vastgoedspeciaalbank” die ruimte wel ?
Eijffinger staat desalniettemin positief tegenover het idee. Als projectontwikkelaars en vastgoedbeleggers worden afgesneden van financiering via het traditionele bankkanaal, zal de toegang tot internationale kapitaalmarkten verdiept en verbreed moeten worden, stelt hij, net zoals in de VS en het VK het geval is. En dat zou volgens Eijffinger kunnen via een Nederlandse vastgoedbank, die door activa gedekte obligaties met een hoge kredietwaardigheid zou kunnen uitgeven.
‘Dat zou zowel de liquiditeit als de stabiliteit van het financiële systeem waarborgen’, aldus de econoom, die daar wel aan toevoegt: ‘Helaas zou zo’n bank zwaar worden gereguleerd onder de Basel IV-kapitaalwegingen.’
“Een schuldfonds gevuld met institutioneel geld van bijvoorbeeld pensioenfondsen zou een alternatief kunnen zijn”
Hoor ik daar nu het woord Kredietunie??
Want beste lezer,
Is een kredietunie niet in de kern en in haar uitwerking een schuldfonds gevuld met geld van ondernemers, family offices, pensioenfondsen en andere institutionals? Zijn wij niet als non- bancaire financier bij uitstek toegerust om in het gat te springen? Wij hebben immers juist vanwege onze structuur niet te maken met strengere kapitaalvereisten en kunnen direct al kansen creëren in het hele risicospectrum van vastgoedschuldstrategieën! Daarnaast werken we al met andere partijen samen in de stapelfinanciering, dus de contacten en contracten liggen al klaar om in te vullen…
Non-bancaire financiers zijn nu al goed zijn voor 10% van de €1800 mrd grote markt voor commercieel vastgoed in Europa. Dat zal na de invoering van Basel IV groeien naar 25%. Mochten de Europese vastgoedleningsmarkten net zo gediversifieerd worden als die in de Verenigde Staten, dan zou dat aandeel zelfs kunnen groeien tot wel 40%, ofwel €720 mrd.
Kredietunies helpen het probleem oplossen
Het probleem is niet geld, maar de coördinatie. Een coördinatie die veel lokale kredietunies op zich kunnen nemen. Vaak zitten er in de besturen dan ook lokale politici, accountants en ex bankiers. In Amerika kennen ze regionale Credit Union Real Estate Networks die uitstekend functioneren en goed werk doen en samenwerken met woningbouwcorporaties.
We zitten bij de telefoon!
Met Eijffinger zie ik niet zo veel in een overheid die al te veel de centrale regie in handen neemt. Wel zien we samen de overheid meer in de rol van friction hunter, die barrières en tegenstrijdige regelgeving wegneemt.
Dat er veel onzekerheden voor financiers zijn weten we. Gemeenten die moeilijk doen in vergunningstrajecten, veranderende stikstof- en CO₂-normen, ingewikkelde regelgeving voor binnenstedelijk bouwen,etc. Hier zou de overheid mee aan de slag moeten gaan en de samenwerking met kredietunies moeten zoeken.
EZK ( ik mis Mona…) moet de regie weer naar zich toetrekken. Dat vindt ook de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur overigens ook en vorige week stelde de Raad nog dat er weer een minister moet komen met een eigen budget die zich bekommert om de ruimtelijke ordening in Nederland.
Kredietunies kunnen met enige ondersteuning van EZK aan genoeg extern geld komen. Kredietunies kunnen vanwege hun structuur en uitwerking makkelijker, directer, beter handelen en funderen op basis van ‘data science’. Informatie van bijvoorbeeld Funda en het nieuwe biedboek van makelaars kunnen we combineren met die van de grondbanken, gemeenten en woningbouw-corporaties.
Kredietunies kunnen zorgen voor de vereiste transparantie. Kopers en verkopers kunnen via ons goede beslissingen nemen en er met ons voor zorgen dat de vastgoedmarkt weer gaat innoveren.
Voor een marginalisering van de rol van de banken hoeven we niet bang te zijn, want banken zijn goed in het inschatten en beprijzen van risico’s en dat zullen ze blijven doen. Eijffinger stelt dan ook terecht dat banken veel meer als adviseurs kunnen gaan optreden, als een makelaar tussen vragers en aanbieders van financiering. Daarmee kunnen ze -wellicht als Verbonden Kredietunie Adviseur (VKA of de welbekende Associated Credit Union Advisor) – hun fee-inkomsten stevig verhogen. En passant kunnen ze toch een stukje co-financieren en worden ze zodoende minder gevoelig van hun credit ratio’s en hun rentebedrijf.
Kredietunies: The Other Lender
Lees het volledige artikel: https://fd.nl/bedrijfsleven/1420249/heeft-nederland-een-nieuwe-vastgoedbank-nodig
Recente reacties